主題：保利營收領跑 中海奪走華潤“利潤王”

房企中報發(fā)布已告一段落，市場壓力也在各大房企的財務報表中體現(xiàn)。作為頭部房企的代表，保利發(fā)展、華潤置地、中海地產(chǎn)三大央企在過去半年均出現(xiàn)了不同程度的下滑。2024年上半年，華潤置地和中海地產(chǎn)依舊保持著超百億元的利潤表現(xiàn)，但與去年同期相比，皆有30億元的縮量。在短暫地占據(jù)“利潤王”寶座兩年之后，華潤置地再次被中海地產(chǎn)反超，利潤小幅落后中海地產(chǎn)0.61億元。保利發(fā)展則是三家房企中利潤表現(xiàn)最低的，僅為74.2億元，大幅下滑39.29%，并未突破百億元大關。而在營收方面，保利成功扭轉了利潤墊底的局面，連續(xù)三年穩(wěn)定保持在千億元級別的水平，遠遠領先于中海地產(chǎn)和華潤置地。中海地產(chǎn)和華潤置地這兩家新老“利潤王”，營收分別保持在800億元上下水平。

營收：保利增速最低、中海連續(xù)三年負增長

　　2024年上半年，保利實現(xiàn)營業(yè)總收入1392億元，同比增長1.6%，雖仍保持穩(wěn)定增長，但增速遠低于歷年同期水平。2021—2023年同期，保利營收增速均保持20%以上，分別為22.07%、23.11%、23.71%。

　　保利能夠持續(xù)保持千億元量級，和自身的“面包”儲備量充裕密不可分。截至2024年6月末，保利發(fā)展的土地儲備計容建面7140萬平方米，遠高于中海地產(chǎn)和華潤置地的土地儲備量，這也讓保利發(fā)展能在銷售價格不及預期的情況下，仍保持總營收的增長。

　　雖然從體量上不如保利，但從近兩年營收增速表現(xiàn)上來看，華潤置地的營收表現(xiàn)并未出現(xiàn)明顯下滑，并且增速也在逐年加快，在三家房企中表現(xiàn)最為突出。2024年上半年，華潤置地總營收為791.27億元，相較于2023年同期的729.71億元增長8.44%。

　　綜合三家房企的營收表現(xiàn)來看，中海地產(chǎn)的表現(xiàn)最差，營收連續(xù)三年墊底。2024年上半年，中海地產(chǎn)營收869.35億元，同比下降2.5%，連續(xù)三年為負增長。雖然中海地產(chǎn)營收規(guī)模依舊高于華潤置地，但是兩者之間的差距正在逐年縮小。2021年上半年，中海地產(chǎn)營收為1078.79億元，華潤置地為737.42億元，領先逾300億元。到了2024年上半年，兩者之間的差距已縮小至不到百億元。

　　利潤：中海重奪“利潤王”、保利下降近四成

　　2024年上半年，利潤下滑成為房地產(chǎn)行業(yè)的重要標簽之一，中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、華潤置地無一例外。財報顯示，2024年上半年，三家房企歸母利潤分別為103.14億元、74.2億元以及102.53億元，均出現(xiàn)了不同程度的下滑。

　　其中，保利發(fā)展以同比下降39.29%居首位，營收增速放緩、銷售成本增高，也讓保利發(fā)展的利潤表現(xiàn)遠低于中海地產(chǎn)和華潤置地。2024年上半年，保利的銷售成本為1169.41億元，相較于2023年同期的1078.56億元同比增高8.42%，而營收增速僅為1.6%，導致收支錯位。

　　中海地產(chǎn)與華潤置地的歸母利潤也分別下降了超過20%。值得一提的是，中海地產(chǎn)的下降幅度較華潤置地低1.83個百分點，從而從華潤置地手中奪取了保持兩年的“利潤王”頭銜。

　　從財報數(shù)據(jù)來看，中海地產(chǎn)的營收盤子雖然大于華潤置地，但在毛利率和凈利率表現(xiàn)上均不及華潤置地。中海之所以能奪走“利潤王”頭銜，主要原因是少數(shù)股東分走的錢要少一些。2024年上半年，中海地產(chǎn)少數(shù)股東分走了12.18億元，而華潤置地少數(shù)股東分走了23.03億元。

　　在利潤相差無幾的情況下，華潤置地少數(shù)股東分走的錢要高出中海地產(chǎn)近一半，這也使得中海地產(chǎn)再次反超。

　　而對于利潤下滑，三家房企給出頗為一致的理由：受項目結轉的毛利率有所下降的影響。不難看出，作為頭部房企代表，房地產(chǎn)市場的深度調(diào)整對它們的影響也最為嚴重，曾經(jīng)高溢價競得的地塊，在銷售不及預期的情況下，“以價換量”也成為維持正常經(jīng)營的常態(tài)。

　　2024年上半年，中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、華潤置地的毛利率分別為22.06%、16.02%和22.28%。其中，保利發(fā)展是三家房企中唯一毛利率增長的房企，小幅增長2.84個百分點，中海地產(chǎn)和華潤置地則分別下降0.5個百分點及3.38個百分點。

　　中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示，最近幾年各大房企都在降本增效，這方面央國企一直表現(xiàn)出色，它們通常采用低地價或者合作形式來開發(fā)項目，所以即使毛利率有所下降，但整體利潤表現(xiàn)還不錯。

　　第二賽道：華潤營收貢獻超20%、中海尚不足5%

　　營收、利潤是當下，土地儲備是未來。對于房企而言，“面包”的多少是衡量房企未來發(fā)展走向的重要指標之一。隨著近幾年房地產(chǎn)市場的深度調(diào)整，部分房企也選擇舍棄些許“面包”，而尋求第二增長曲線。

　　中海地產(chǎn)和華潤置地積極投入新賽道，選擇物業(yè)租賃及酒店等商業(yè)物業(yè)運營業(yè)務，在總營收中提升其占比，成為穩(wěn)定營收的第二增長點。

　　2024年上半年，華潤置地購物中心租金收入94.8億元，旗下82個在營購物中心實現(xiàn)零售額916.2億元，華潤萬象生活實現(xiàn)營業(yè)收入79.6億元。經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務和輕資產(chǎn)管理業(yè)務占總營收達21.95%，是三家房企中占比最高的。

　　中海地產(chǎn)第二賽道開拓則相對較慢，2024年上半年，中海物業(yè)租賃及商業(yè)物業(yè)運營等業(yè)務占總營收的比重為4.07%，較上年同期增長1.34個百分點。2024年上半年，中海商業(yè)物業(yè)收入為35.4億元，同比上升19.8%，其中寫字樓收入為17.6億元，購物中心收入為11.1億元，長租公寓收入為1.2億元，酒店及其他商業(yè)物業(yè)收入為5.5億元，購物中心業(yè)務保持高速增長，收入同比大幅提升57.6%。

　　合碩機構首席分析師郭毅表示，對于中海和華潤置地來講，華潤有非常成熟的商業(yè)運營品牌，中海也有自己的商管團隊，它們在寫字樓的運營管理上有非常領先的經(jīng)驗。并且，它們在運營業(yè)務上開展得比較早，可以享受到城市增長、資產(chǎn)增長的收益。另外在運營層面上，長尾效應也會更明顯。

　　從營收貢獻上看，房地產(chǎn)開發(fā)依然是三家央企的主業(yè)，保利發(fā)展則依然靠自身土儲量的優(yōu)勢，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務占總營收的比重較2023年同期微增0.12%。

　　易居研究院副院長嚴躍進表示，目前頭部房企的戰(zhàn)略目標很明確，在地產(chǎn)主業(yè)保障交付、利潤的同時，積極探索第二增長曲線，這是它們一個很重要的戰(zhàn)略。而且央企具備融資方面的便利性，也為開拓第二增長曲線提供資金支持。


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