主題：保利營(yíng)收領(lǐng)跑 中海奪走華潤(rùn)“利潤(rùn)王”

房企中報(bào)發(fā)布已告一段落，市場(chǎng)壓力也在各大房企的財(cái)務(wù)報(bào)表中體現(xiàn)。作為頭部房企的代表，保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)三大央企在過去半年均出現(xiàn)了不同程度的下滑。2024年上半年，華潤(rùn)置地和中海地產(chǎn)依舊保持著超百億元的利潤(rùn)表現(xiàn)，但與去年同期相比，皆有30億元的縮量。在短暫地占據(jù)“利潤(rùn)王”寶座兩年之后，華潤(rùn)置地再次被中海地產(chǎn)反超，利潤(rùn)小幅落后中海地產(chǎn)0.61億元。保利發(fā)展則是三家房企中利潤(rùn)表現(xiàn)最低的，僅為74.2億元，大幅下滑39.29%，并未突破百億元大關(guān)。而在營(yíng)收方面，保利成功扭轉(zhuǎn)了利潤(rùn)墊底的局面，連續(xù)三年穩(wěn)定保持在千億元級(jí)別的水平，遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于中海地產(chǎn)和華潤(rùn)置地。中海地產(chǎn)和華潤(rùn)置地這兩家新老“利潤(rùn)王”，營(yíng)收分別保持在800億元上下水平。

營(yíng)收：保利增速最低、中海連續(xù)三年負(fù)增長(zhǎng)

　　2024年上半年，保利實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入1392億元，同比增長(zhǎng)1.6%，雖仍保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，但增速遠(yuǎn)低于歷年同期水平。2021—2023年同期，保利營(yíng)收增速均保持20%以上，分別為22.07%、23.11%、23.71%。

　　保利能夠持續(xù)保持千億元量級(jí)，和自身的“面包”儲(chǔ)備量充裕密不可分。截至2024年6月末，保利發(fā)展的土地儲(chǔ)備計(jì)容建面7140萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)高于中海地產(chǎn)和華潤(rùn)置地的土地儲(chǔ)備量，這也讓保利發(fā)展能在銷售價(jià)格不及預(yù)期的情況下，仍保持總營(yíng)收的增長(zhǎng)。

　　雖然從體量上不如保利，但從近兩年?duì)I收增速表現(xiàn)上來(lái)看，華潤(rùn)置地的營(yíng)收表現(xiàn)并未出現(xiàn)明顯下滑，并且增速也在逐年加快，在三家房企中表現(xiàn)最為突出。2024年上半年，華潤(rùn)置地總營(yíng)收為791.27億元，相較于2023年同期的729.71億元增長(zhǎng)8.44%。

　　綜合三家房企的營(yíng)收表現(xiàn)來(lái)看，中海地產(chǎn)的表現(xiàn)最差，營(yíng)收連續(xù)三年墊底。2024年上半年，中海地產(chǎn)營(yíng)收869.35億元，同比下降2.5%，連續(xù)三年為負(fù)增長(zhǎng)。雖然中海地產(chǎn)營(yíng)收規(guī)模依舊高于華潤(rùn)置地，但是兩者之間的差距正在逐年縮小。2021年上半年，中海地產(chǎn)營(yíng)收為1078.79億元，華潤(rùn)置地為737.42億元，領(lǐng)先逾300億元。到了2024年上半年，兩者之間的差距已縮小至不到百億元。

　　利潤(rùn)：中海重奪“利潤(rùn)王”、保利下降近四成

　　2024年上半年，利潤(rùn)下滑成為房地產(chǎn)行業(yè)的重要標(biāo)簽之一，中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、華潤(rùn)置地?zé)o一例外。財(cái)報(bào)顯示，2024年上半年，三家房企歸母利潤(rùn)分別為103.14億元、74.2億元以及102.53億元，均出現(xiàn)了不同程度的下滑。

　　其中，保利發(fā)展以同比下降39.29%居首位，營(yíng)收增速放緩、銷售成本增高，也讓保利發(fā)展的利潤(rùn)表現(xiàn)遠(yuǎn)低于中海地產(chǎn)和華潤(rùn)置地。2024年上半年，保利的銷售成本為1169.41億元，相較于2023年同期的1078.56億元同比增高8.42%，而營(yíng)收增速僅為1.6%，導(dǎo)致收支錯(cuò)位。

　　中海地產(chǎn)與華潤(rùn)置地的歸母利潤(rùn)也分別下降了超過20%。值得一提的是，中海地產(chǎn)的下降幅度較華潤(rùn)置地低1.83個(gè)百分點(diǎn)，從而從華潤(rùn)置地手中奪取了保持兩年的“利潤(rùn)王”頭銜。

　　從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，中海地產(chǎn)的營(yíng)收盤子雖然大于華潤(rùn)置地，但在毛利率和凈利率表現(xiàn)上均不及華潤(rùn)置地。中海之所以能奪走“利潤(rùn)王”頭銜，主要原因是少數(shù)股東分走的錢要少一些。2024年上半年，中海地產(chǎn)少數(shù)股東分走了12.18億元，而華潤(rùn)置地少數(shù)股東分走了23.03億元。

　　在利潤(rùn)相差無(wú)幾的情況下，華潤(rùn)置地少數(shù)股東分走的錢要高出中海地產(chǎn)近一半，這也使得中海地產(chǎn)再次反超。

　　而對(duì)于利潤(rùn)下滑，三家房企給出頗為一致的理由：受項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)的毛利率有所下降的影響。不難看出，作為頭部房企代表，房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調(diào)整對(duì)它們的影響也最為嚴(yán)重，曾經(jīng)高溢價(jià)競(jìng)得的地塊，在銷售不及預(yù)期的情況下，“以價(jià)換量”也成為維持正常經(jīng)營(yíng)的常態(tài)。

　　2024年上半年，中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、華潤(rùn)置地的毛利率分別為22.06%、16.02%和22.28%。其中，保利發(fā)展是三家房企中唯一毛利率增長(zhǎng)的房企，小幅增長(zhǎng)2.84個(gè)百分點(diǎn)，中海地產(chǎn)和華潤(rùn)置地則分別下降0.5個(gè)百分點(diǎn)及3.38個(gè)百分點(diǎn)。

　　中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓表示，最近幾年各大房企都在降本增效，這方面央國(guó)企一直表現(xiàn)出色，它們通常采用低地價(jià)或者合作形式來(lái)開發(fā)項(xiàng)目，所以即使毛利率有所下降，但整體利潤(rùn)表現(xiàn)還不錯(cuò)。

　　第二賽道：華潤(rùn)營(yíng)收貢獻(xiàn)超20%、中海尚不足5%

　　營(yíng)收、利潤(rùn)是當(dāng)下，土地儲(chǔ)備是未來(lái)。對(duì)于房企而言，“面包”的多少是衡量房企未來(lái)發(fā)展走向的重要指標(biāo)之一。隨著近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調(diào)整，部分房企也選擇舍棄些許“面包”，而尋求第二增長(zhǎng)曲線。

　　中海地產(chǎn)和華潤(rùn)置地積極投入新賽道，選擇物業(yè)租賃及酒店等商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，在總營(yíng)收中提升其占比，成為穩(wěn)定營(yíng)收的第二增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　2024年上半年，華潤(rùn)置地購(gòu)物中心租金收入94.8億元，旗下82個(gè)在營(yíng)購(gòu)物中心實(shí)現(xiàn)零售額916.2億元，華潤(rùn)萬(wàn)象生活實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入79.6億元。經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)和輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)占總營(yíng)收達(dá)21.95%，是三家房企中占比最高的。

　　中海地產(chǎn)第二賽道開拓則相對(duì)較慢，2024年上半年，中海物業(yè)租賃及商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)等業(yè)務(wù)占總營(yíng)收的比重為4.07%，較上年同期增長(zhǎng)1.34個(gè)百分點(diǎn)。2024年上半年，中海商業(yè)物業(yè)收入為35.4億元，同比上升19.8%，其中寫字樓收入為17.6億元，購(gòu)物中心收入為11.1億元，長(zhǎng)租公寓收入為1.2億元，酒店及其他商業(yè)物業(yè)收入為5.5億元，購(gòu)物中心業(yè)務(wù)保持高速增長(zhǎng)，收入同比大幅提升57.6%。

　　合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，對(duì)于中海和華潤(rùn)置地來(lái)講，華潤(rùn)有非常成熟的商業(yè)運(yùn)營(yíng)品牌，中海也有自己的商管團(tuán)隊(duì)，它們?cè)趯懽謽堑倪\(yùn)營(yíng)管理上有非常領(lǐng)先的經(jīng)驗(yàn)。并且，它們?cè)谶\(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)上開展得比較早，可以享受到城市增長(zhǎng)、資產(chǎn)增長(zhǎng)的收益。另外在運(yùn)營(yíng)層面上，長(zhǎng)尾效應(yīng)也會(huì)更明顯。

　　從營(yíng)收貢獻(xiàn)上看，房地產(chǎn)開發(fā)依然是三家央企的主業(yè)，保利發(fā)展則依然靠自身土儲(chǔ)量的優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)占總營(yíng)收的比重較2023年同期微增0.12%。

　　易居研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前頭部房企的戰(zhàn)略目標(biāo)很明確，在地產(chǎn)主業(yè)保障交付、利潤(rùn)的同時(shí)，積極探索第二增長(zhǎng)曲線，這是它們一個(gè)很重要的戰(zhàn)略。而且央企具備融資方面的便利性，也為開拓第二增長(zhǎng)曲線提供資金支持。


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