主題：今年萬科的開發(fā)量已經(jīng)是世界第一位

兩邊市場融資的效率肯定更高，但這要考慮到公司發(fā)展的階段、規(guī)模等，可能萬科再發(fā)展兩年之后再上，說不定就水到渠成了。

“現(xiàn)在我三分之一時間在山里，三分之一時間在國外考察，三分之一時間給自己，但作為董事長，每年兩次的公司推廣我肯定要出面的，具體的事務(wù)是不管的。”王石笑著說。

11月1日，王石在香港宣布萬科啟用新標(biāo)識，本報記者在酒會間隙，對王石進(jìn)行了訪問。

“萬科不鼓勵炒房”

《21世紀(jì)》：萬科怎么看待炒房客？

王石：在高檔住宅方面，萬科占的比例很小，同時萬科也不鼓勵炒房。這不是說你要炒房我們就不賣給你房子，但是我們在合同當(dāng)中是有一些限制，不鼓勵炒房。我們有一條規(guī)定，買了萬科的房子，在房產(chǎn)證交給你之前，你要辦過戶手續(xù)萬科是不給辦的。當(dāng)然，辦了房產(chǎn)證之后，你要炒那是你自己的事，跟萬科沒有關(guān)系。

《21世紀(jì)》：怎么看待外國人到內(nèi)地炒房？國內(nèi)房價高企多少應(yīng)該歸因于海外炒家？

王石：現(xiàn)在這種勢頭還是有的，尤其人民幣升值吸引大量熱錢往里進(jìn)。海外購房者不可能成為中國購房的主力軍，國內(nèi)的房價也不可能是外資購房者哄抬起來的，就連香港這么國際化的地方，你能說香港的房價是外來投資者支撐的嗎？中環(huán)的高檔寫字樓那些另當(dāng)別論，光看住宅的話，更多的還是當(dāng)?shù)刭彿空哔徺I，因為人口比例在那里擺著呢。

萬科的開發(fā)是針對主流市場，當(dāng)然我們開發(fā)的高檔住房，外來投資者占的比例可能達(dá)到20%，但主流市場一定不是他們。舉個例子，香港居民到深圳購房的比例都不超過8%。
“香港上市一直都想”

《21世紀(jì)》：萬科發(fā)展到目前階段，對融資的需求是否迫切？

王石：信貸也是宏調(diào)的手段之一。萬科已經(jīng)意識到，僅僅是靠國內(nèi)上市、靠銀行借貸，資金還是有問題的，因為在國內(nèi)上市，融一次資要10-12個月。

2003年以前，萬科的流動資金當(dāng)中，70%是靠銀行，30%靠其他渠道，經(jīng)過這么多年的產(chǎn)業(yè)專業(yè)化、資金多元化，現(xiàn)在是倒過來了，30%依靠銀行，70%是其他資金，比如可轉(zhuǎn)債、與其他公司合作等多元化，所以現(xiàn)在銀根的緊縮對萬科的影響是比較小的。從發(fā)展的節(jié)奏看，萬科資金還是夠的，現(xiàn)在我們真正的負(fù)債才20%多。可能會考慮發(fā)一些公司債。

《21世紀(jì)》：是否考慮到香港上市？香港上市對萬科意味著什么？

王石：香港是一個成熟的規(guī)范的國際化的市場，融資的效率比較高。萬科到香港上市的想法是一直有，為什么一直沒有運作呢，時機(jī)不成熟。但我們一直都在準(zhǔn)備著。兩邊市場融資的效率肯定更高，但這要考慮到公司發(fā)展的階段、規(guī)模等，可能萬科再發(fā)展兩年之后再上，說不定就水到渠成了。

“今年萬科的開發(fā)量已經(jīng)是世界第一位”

《21世紀(jì)》：回顧來看，萬科起家在深圳，后來為什么走出深圳發(fā)展？

王石：因為萬科在深圳沒有太大的發(fā)展空間了，所以要走出去，到全國。如果萬科還是只留在深圳，而深圳的市場肯定沒有香港大，新鴻基作為曾經(jīng)世界第一大開發(fā)商，它在香港都必須向內(nèi)地發(fā)展了，所以萬科必須走向全國。以開發(fā)面積計算，今年萬科的開發(fā)量就已經(jīng)是世界第一位。

《21世紀(jì)》：萬科是否考慮向海外擴(kuò)張？

王石：中國市場這么大，為什么要出去呢？現(xiàn)在證明，沒有跨國搞房地產(chǎn)公司成功的。但是我們希望資本是國際化的，人才是國際化的，技術(shù)要國際化的，但市場就是中國。但是香港不排除進(jìn)入，因為現(xiàn)在很多深圳的移民到香港去。

《21世紀(jì)》：萬科今后會不會發(fā)展高密度住宅？

王石：不是會不會發(fā)展高密度住宅的問題，這是城市發(fā)展的需要，香港的房地產(chǎn)發(fā)展是國內(nèi)的趨勢。當(dāng)然密度可能沒有香港那么高。

“不要輕易和萬科比”

《21世紀(jì)》：萬科的下一個目標(biāo)是什么？

王石：萬科堅持：第一，只做住宅，不會做商場，不會做寫字樓，但小區(qū)的配套會做，但也不會超過10%，第二，要住宅產(chǎn)業(yè)化，萬科真正的核心競爭力的增長是2005年才開始的。

《21世紀(jì)》：是否擔(dān)心別的發(fā)展商學(xué)萬科？萬科的核心競爭力究竟在哪里？

王石：國內(nèi)很多開發(fā)商跟萬科根本不是在一個層次上，說句很不客氣的話，在國內(nèi)，不要輕易和萬科比，不是說模式上抄不抄的意思，而是說抄不抄得來的問題，萬科的路子非常正。

《21世紀(jì)》：萬科用什么樣的方式來保證這種競爭力，保證別人抄不了萬科？

王石：8年前我退去總經(jīng)理職務(wù)的時候，我說過這樣一句話，我不當(dāng)總經(jīng)理了，我曾給萬科帶來了什么？首先，選擇了一個行業(yè)；其次，建立了一個制度，就是現(xiàn)代企業(yè)制度；第三，培養(yǎng)了一個團(tuán)隊，這是我的作用。

萬科的整個團(tuán)隊、整個制度是非常清晰的，哪個企業(yè)有萬科這么明晰？大部分企業(yè)搞房地產(chǎn)，一定是住宅、寫字樓、商場、酒店一起來，這是香港房地產(chǎn)公司的模式，是新鴻基的模式，新世界的模式，不是萬科的模式。不是說香港的模式不好，這是兩個完全不同的邏輯。

《21世紀(jì)》：萬科的王石色彩是否還依然很濃？您個人的理想主義色彩似乎仍然是萬科的一個醒目標(biāo)志。

王石：哪里，我已經(jīng)不管事了，不過形象上我露露面而已(笑)。理想主義已經(jīng)是萬科的文化了，郁亮不是理想主義嗎？肖莉不是理想主義嗎？都是。
這樣說吧，萬科做得比你想象的還要好，但是，中國的企業(yè)發(fā)展特別快，很多地方也會很粗糙，這也是你想象不到的。所以萬科是要想怎么加強管理，不要盲目地追求規(guī)模，中國的市場還是很粗放?？梢哉f，萬科優(yōu)秀的方面，你想都想不到，但是粗糙的方面，你也想不到。(大笑)很優(yōu)秀的我們要保持，很粗糙的我們要趕快改。

《21世紀(jì)》：您現(xiàn)在怎么安排時間？

王石：我現(xiàn)在基本不管事了，這是萬科和很多國內(nèi)公司不同的地方，國內(nèi)很多公司做得非常好，但是和一把手的關(guān)系非常非常大，一旦一把手不在了，公司就沒法確定了，但萬科不是這樣。你看我現(xiàn)在都到處做廣告了。

《21世紀(jì)》：廣告收入也很多了吧？

王石：我的廣告收入都給萬科做企業(yè)公民了，自己一分錢都沒要。剛做了平安，馬上中移動的廣告又要恢復(fù)。我做的第一個廣告是摩托羅拉，在2001年，第二個是德國大眾，第三個是陸豐汽車，是民族品牌，我一分錢沒要。第四個是平安保險。


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