主題：萬科促銷意在回籠資金

項(xiàng)莊舞劍，意在沛公。萬科“降價(jià)”促銷，其根本用意在于更多回籠資金。

外界對于萬科掌舵人王石頻頻發(fā)表驚人言論，以及高調(diào)推出降價(jià)促銷活動(dòng)的主要用意猜測頗多。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是向政府示好，也有人認(rèn)為他在“清理門戶”。但也有分析人士指出，對于講究“現(xiàn)金為王”的萬科來說，最實(shí)惠的是回籠資金。

“清理門戶”不現(xiàn)實(shí)

萬科最近接連拋出許多對市場造成重大影響的言論和行動(dòng)，例如“拐點(diǎn)論”，“三四年后再買房”和“40歲之前不買房”。針對萬科近日的舉措，SOHO中國董事長兼聯(lián)席總裁潘石屹認(rèn)為，萬科是在清理門戶。

潘石屹2月15日回答網(wǎng)友提問時(shí)表示，萬科認(rèn)為國際經(jīng)濟(jì)蕭條對中國的房地產(chǎn)已造成了影響，所以作出一系列調(diào)整措施，再者，就是萬科已經(jīng)做大做強(qiáng)了，2007年的銷售額已經(jīng)突破了500億元，可以利用自己的影響力清理門戶了，所以萬科的行為實(shí)際上是在這樣做。

但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為萬科無法大到可以隨意清理門戶的程度。易居房地產(chǎn)研究院所長助理?xiàng)罴t旭在接受記者采訪時(shí)表示，根據(jù)萬科發(fā)布的公告數(shù)據(jù)顯示，2007年銷售業(yè)績表明，該公司去年全年銷售面積合計(jì)613.7萬平方米，銷售金額合計(jì)523.6億元，與別的公司相比，雖然絕對值不小，但是占國內(nèi)整個(gè)市場份額卻只有1%左右，這樣的市場占有率無法做到操控到整個(gè)市場。

回籠資金是關(guān)鍵

市場處于觀望狀態(tài)，這對開發(fā)商來說是一個(gè)不詳?shù)男盘枴?br />
社科院金融研究所研究員易憲容在接受記者采訪時(shí)表示，此前政府出臺了一系列關(guān)于改變房地產(chǎn)市場發(fā)展模式的政策，其中影響最大的是金融政策，如《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》（簡稱359號文件)，其核心是加強(qiáng)對房地產(chǎn)銀行信貸的管理，區(qū)分住宅的投資與消費(fèi)，而加強(qiáng)土地出讓金繳納管理，以及今年采取貨幣從緊政策，這必將導(dǎo)致國內(nèi)的房地產(chǎn)市場環(huán)境發(fā)生變化。

而這種變化則在市場上有所反映。以上海為例，據(jù)上海研究中心監(jiān)測，1月份上海商品房（剔除動(dòng)遷配套房）成交量僅為134.43萬平方米，環(huán)比下滑12.23%，至此，上海樓市已經(jīng)歷了4個(gè)月的下滑。

而這種市場變化在萬科也體現(xiàn)了出來，根據(jù)萬科在2月19發(fā)布的公告顯示，其1月份銷售額出現(xiàn)了大幅度的下降。其中，2008年1月份公司實(shí)現(xiàn)銷售面積23萬平方米，銷售金額18.5億元，雖然分別比2007年同期增長11.65%和11.72%。但環(huán)比2007年12月份的數(shù)據(jù)，則分別銳減233.47%和233.51%。

而根據(jù)其去年第三季度報(bào)顯示，按萬科權(quán)益計(jì)算的公司規(guī)劃中項(xiàng)目建筑面積合計(jì)為1813.4萬平方米。此后，截止到2008年1月份，萬科又在上海、長沙、成都、蘇州、無錫、東莞等城市取得9塊地，按萬科權(quán)益計(jì)算總建筑面積達(dá)104.7萬平方米，支付土地出讓金42.6億元。

對此，楊紅旭表示，萬科要保持其資金的快速流轉(zhuǎn)態(tài)勢，它必須加快現(xiàn)有項(xiàng)目的去化速度，以加快資金回籠速度。他表示，萬科的風(fēng)格是講究“批量生產(chǎn)”，這需要足夠的現(xiàn)金流來保證其正常運(yùn)轉(zhuǎn)，而如果資金鏈出現(xiàn)問題，對萬科來說是不可想象的。由于目前市場行情并不理想，如何讓手中的項(xiàng)目快速銷售出去，降價(jià)促銷便成為不二選擇。

其實(shí)，萬科對于資金的渴求狀態(tài)一直是存在的。在去年8月22日，萬科宣布以31.53元高價(jià)增發(fā)3.17億股A股股票，公開募集100億資金，之后不到7天，萬科再次發(fā)布公告，計(jì)劃發(fā)行價(jià)值不超過人民幣59億元的公司債。實(shí)際上，自2006年以來，萬科從資本市場已融資142億，如果加上此次公司債的發(fā)行，萬科這兩年的融資額就高達(dá)200億。


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