主題：萬(wàn)科促銷(xiāo)意在回籠資金

項(xiàng)莊舞劍，意在沛公。萬(wàn)科“降價(jià)”促銷(xiāo)，其根本用意在于更多回籠資金。

外界對(duì)于萬(wàn)科掌舵人王石頻頻發(fā)表驚人言論，以及高調(diào)推出降價(jià)促銷(xiāo)活動(dòng)的主要用意猜測(cè)頗多。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是向政府示好，也有人認(rèn)為他在“清理門(mén)戶”。但也有分析人士指出，對(duì)于講究“現(xiàn)金為王”的萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，最實(shí)惠的是回籠資金。

“清理門(mén)戶”不現(xiàn)實(shí)

萬(wàn)科最近接連拋出許多對(duì)市場(chǎng)造成重大影響的言論和行動(dòng)，例如“拐點(diǎn)論”，“三四年后再買(mǎi)房”和“40歲之前不買(mǎi)房”。針對(duì)萬(wàn)科近日的舉措，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)兼聯(lián)席總裁潘石屹認(rèn)為，萬(wàn)科是在清理門(mén)戶。

潘石屹2月15日回答網(wǎng)友提問(wèn)時(shí)表示，萬(wàn)科認(rèn)為國(guó)際經(jīng)濟(jì)蕭條對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)已造成了影響，所以作出一系列調(diào)整措施，再者，就是萬(wàn)科已經(jīng)做大做強(qiáng)了，2007年的銷(xiāo)售額已經(jīng)突破了500億元，可以利用自己的影響力清理門(mén)戶了，所以萬(wàn)科的行為實(shí)際上是在這樣做。

但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為萬(wàn)科無(wú)法大到可以隨意清理門(mén)戶的程度。易居房地產(chǎn)研究院所長(zhǎng)助理?xiàng)罴t旭在接受記者采訪時(shí)表示，根據(jù)萬(wàn)科發(fā)布的公告數(shù)據(jù)顯示，2007年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)表明，該公司去年全年銷(xiāo)售面積合計(jì)613.7萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額合計(jì)523.6億元，與別的公司相比，雖然絕對(duì)值不小，但是占國(guó)內(nèi)整個(gè)市場(chǎng)份額卻只有1%左右，這樣的市場(chǎng)占有率無(wú)法做到操控到整個(gè)市場(chǎng)。

回籠資金是關(guān)鍵

市場(chǎng)處于觀望狀態(tài)，這對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是一個(gè)不詳?shù)男盘?hào)。

社科院金融研究所研究員易憲容在接受記者采訪時(shí)表示，此前政府出臺(tái)了一系列關(guān)于改變房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式的政策，其中影響最大的是金融政策，如《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》（簡(jiǎn)稱(chēng)359號(hào)文件)，其核心是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)銀行信貸的管理，區(qū)分住宅的投資與消費(fèi)，而加強(qiáng)土地出讓金繳納管理，以及今年采取貨幣從緊政策，這必將導(dǎo)致國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生變化。

而這種變化則在市場(chǎng)上有所反映。以上海為例，據(jù)上海研究中心監(jiān)測(cè)，1月份上海商品房（剔除動(dòng)遷配套房）成交量?jī)H為134.43萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑12.23%，至此，上海樓市已經(jīng)歷了4個(gè)月的下滑。

而這種市場(chǎng)變化在萬(wàn)科也體現(xiàn)了出來(lái)，根據(jù)萬(wàn)科在2月19發(fā)布的公告顯示，其1月份銷(xiāo)售額出現(xiàn)了大幅度的下降。其中，2008年1月份公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積23萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額18.5億元，雖然分別比2007年同期增長(zhǎng)11.65%和11.72%。但環(huán)比2007年12月份的數(shù)據(jù)，則分別銳減233.47%和233.51%。

而根據(jù)其去年第三季度報(bào)顯示，按萬(wàn)科權(quán)益計(jì)算的公司規(guī)劃中項(xiàng)目建筑面積合計(jì)為1813.4萬(wàn)平方米。此后，截止到2008年1月份，萬(wàn)科又在上海、長(zhǎng)沙、成都、蘇州、無(wú)錫、東莞等城市取得9塊地，按萬(wàn)科權(quán)益計(jì)算總建筑面積達(dá)104.7萬(wàn)平方米，支付土地出讓金42.6億元。

對(duì)此，楊紅旭表示，萬(wàn)科要保持其資金的快速流轉(zhuǎn)態(tài)勢(shì)，它必須加快現(xiàn)有項(xiàng)目的去化速度，以加快資金回籠速度。他表示，萬(wàn)科的風(fēng)格是講究“批量生產(chǎn)”，這需要足夠的現(xiàn)金流來(lái)保證其正常運(yùn)轉(zhuǎn)，而如果資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)是不可想象的。由于目前市場(chǎng)行情并不理想，如何讓手中的項(xiàng)目快速銷(xiāo)售出去，降價(jià)促銷(xiāo)便成為不二選擇。

其實(shí)，萬(wàn)科對(duì)于資金的渴求狀態(tài)一直是存在的。在去年8月22日，萬(wàn)科宣布以31.53元高價(jià)增發(fā)3.17億股A股股票，公開(kāi)募集100億資金，之后不到7天，萬(wàn)科再次發(fā)布公告，計(jì)劃發(fā)行價(jià)值不超過(guò)人民幣59億元的公司債。實(shí)際上，自2006年以來(lái)，萬(wàn)科從資本市場(chǎng)已融資142億，如果加上此次公司債的發(fā)行，萬(wàn)科這兩年的融資額就高達(dá)200億。


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