主題: 2008:“地主”危情
2008-02-23 14:54:56          
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主題:2008:“地主”危情

 “有些城市不是沒(méi)有地,而是沒(méi)用好地?!?

  在2008年1月30日召開(kāi)的全國(guó)國(guó)土資源管理工作會(huì)議上,國(guó)土部部長(zhǎng)徐紹史將“依法查處閑置囤積土地現(xiàn)象,嚴(yán)厲打擊炒地行為”列入國(guó)土部2008年的工作部署之一。國(guó)土部要求各地在4月底完成閑置土地的清理,6月底前全面完成處置工作。

  誰(shuí)最有可能被真正“清理”?

  “到底誰(shuí)是中國(guó)最大的地主?”

  近段時(shí)間,伴隨著國(guó)務(wù)院關(guān)于節(jié)約集約用地的通知出臺(tái),“土地閑置一年不開(kāi)發(fā)收取20%閑置費(fèi),兩年不開(kāi)發(fā)無(wú)償收回”的政策重申后,“囤積土地”和“炒地”這兩個(gè)詞成了熱點(diǎn)話(huà)題。中國(guó)建設(shè)銀行研究部的一份2007年《下半年經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)》報(bào)告顯示:2001年初至2007年5月份,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商累計(jì)購(gòu)置土地面積21.62億平方米,但實(shí)際僅開(kāi)發(fā)完成12.96億平方米,不足購(gòu)置面積60%,相當(dāng)數(shù)量的土地被囤積和倒賣(mài)。而部分土地儲(chǔ)備名列前茅的上市公司成了關(guān)注焦點(diǎn)。以5000萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備稱(chēng)雄的碧桂園控股有限公司(2007.HK,以下簡(jiǎn)稱(chēng)“碧桂園”)的開(kāi)發(fā)模式更是一度遭到了“囤地”的質(zhì)疑。

  截至2007年9月,碧桂園土地儲(chǔ)備5400萬(wàn)平方米,已獲土地證的達(dá)3700萬(wàn)平方米。從擁有土地使用權(quán)證的土地規(guī)模來(lái)看,碧桂園可謂中國(guó)當(dāng)之無(wú)愧的地王。

  在2007年年底各地紛紛傳出多個(gè)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌,面臨拐點(diǎn)之時(shí),聯(lián)想到2007年七八月份上市公司融資后掀起的一場(chǎng) “圈地”運(yùn)動(dòng),令人捏一把汗。

  兩周前,北京國(guó)土局長(zhǎng)安家盛在接受記者采訪時(shí)表示,“北京目前正在清查閑置土地。規(guī)定早就有,但以前沒(méi)有實(shí)際征收,在今后的工作中要加以推進(jìn)?!贬槍?duì)北京師范大學(xué)教授鐘偉此前公布的囤地報(bào)告,安家盛表示,“實(shí)際數(shù)據(jù)比那個(gè)估算數(shù)據(jù)要小很多。只有那種開(kāi)發(fā)商真正在資金上出了問(wèn)題,或者故意囤地,才會(huì)受到收取閑置費(fèi)或者收回土地的處理?!?

  目前,閑置土地的處理細(xì)則還在出臺(tái)過(guò)程中。一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱(chēng),“故意囤地”的行為不好區(qū)分。在房地產(chǎn)行業(yè),滾動(dòng)開(kāi)發(fā)是一種正常的經(jīng)營(yíng)手段,“大盤(pán)通常都是分期開(kāi)發(fā),一期的周期一般都要一年以上,那么第二期、第三期如果是一年以后開(kāi)發(fā),要不要收閑置費(fèi)?”

  即使不是滾動(dòng)開(kāi)發(fā),也有多種方式來(lái)規(guī)避。該人士透露,“地質(zhì)結(jié)構(gòu)太復(fù)雜、涉及軍用纜線、產(chǎn)權(quán)不清晰……如果想找理由,總能找到的,可以向上打報(bào)告申請(qǐng)辦理許可證延期。尤其對(duì)于一些小城市招商引資請(qǐng)過(guò)來(lái)的大牌開(kāi)發(fā)商,當(dāng)?shù)卣曋疄椤?cái)神爺’,政策上就會(huì)給予綠燈。”

  因此,開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)資金問(wèn)題導(dǎo)致的“閑置土地”,在很大程度上將成為清理的主體。

  “爭(zhēng)論誰(shuí)是最大的地主,這個(gè)問(wèn)題是完全沒(méi)有意義的。在朝外公園拿10畝地可能比張家界1000畝地還貴。況且如果按土地面積算,恐怕信達(dá)資產(chǎn)管理才是中國(guó)最大的地主?!?

  該人士認(rèn)為,閑置土地政策對(duì)房地產(chǎn)公司的影響大不大,要看在開(kāi)發(fā)商土地上沉淀了多少錢(qián),尤其是在項(xiàng)目銷(xiāo)售放緩、價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)的市場(chǎng)條件下,那些土地儲(chǔ)備量大而資金短缺的開(kāi)發(fā)商值得關(guān)注。

  我們不難發(fā)現(xiàn),受房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)影響最大的,遠(yuǎn)非碧桂園這樣的公司。

  錢(qián)、地之間的較量

  在近幾年掀起的一輪又一輪“圈地”狂潮中,各種地王紀(jì)錄的刷新者當(dāng)中始終沒(méi)有碧桂園的身影。只因其主攻方向不是這個(gè)路數(shù)。碧桂園的地塊大多在城郊區(qū)域,土地成本占平均售價(jià)的比例一直維持在7%-8%。在近5個(gè)月,碧桂園以40億拿到了2300萬(wàn)平方米的土地,平均樓面地價(jià)174元/平方米。

  比較碧桂園和萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司(000002,以下簡(jiǎn)稱(chēng)“萬(wàn)科”)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)我們可以發(fā)現(xiàn),萬(wàn)科2007年的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率略有下降,而碧桂園持續(xù)上升。公告資料顯示,碧桂園2006年的分紅額達(dá)到25.14億元,若扣除高額分紅影響,2006年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.50,凈資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為2.52。

  通過(guò)快速開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售,碧桂園的預(yù)收賬款占總負(fù)債的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于萬(wàn)科。2006年,碧桂園以15億的凈資產(chǎn)支持40億有息債務(wù),萬(wàn)科以149億凈資產(chǎn)支持133億有息債務(wù)。

  此外,萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流為負(fù)值,而碧桂園經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流為正。2006年38億的預(yù)收賬款導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流達(dá)35億,融資性?xún)衄F(xiàn)金流為負(fù)32億,主要是因?yàn)槟甑?5億的股東分紅。

  而在幾家“大地主”當(dāng)中,廣州富力地產(chǎn)股份有限公司(2777.HK,以下簡(jiǎn)稱(chēng)“富力地產(chǎn)”)更是值得關(guān)注。分析人士表示,“一方面在各地高價(jià)拿了幾塊地,包括以18729元/平方米刷新廣州住宅樓面地價(jià)紀(jì)錄的白云區(qū)云祥路地塊。另一方面還在廣州、北京等地開(kāi)發(fā)五星級(jí)酒店等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,而這些投入較大的持有型物業(yè),由于不通過(guò)直接銷(xiāo)售回籠資金,因此短期內(nèi)的周轉(zhuǎn)效率就可能因此放緩?!痹谵D(zhuǎn)型為持有型地產(chǎn)商的過(guò)程中,比之純粹的制造型開(kāi)發(fā)商壓力尤為明顯。

  2007年上半年,富力地產(chǎn)在上海、昆山、天津、海南及沈陽(yáng)共購(gòu)入七幅土地,總建筑面積約274.3萬(wàn)平方米。截至2007年6月30日,富力地產(chǎn)所擁有的土地儲(chǔ)備達(dá)約3113.3萬(wàn)平方米,其中約1043.3萬(wàn)平方米土地正在等待批核及辦理登記手續(xù)。

  2007年末,富力地產(chǎn)在北京的兩個(gè)項(xiàng)目打出了“新春回饋”的廣告:購(gòu)買(mǎi)富力桃園C11棟3單元戶(hù)型,贈(zèng)送奧迪車(chē)一輛,價(jià)值288888元(直接沖抵房款),另有免10年物業(yè)管理費(fèi)、贈(zèng)全額購(gòu)房契稅、購(gòu)房維修基金、全額購(gòu)房印花稅、價(jià)值2777元購(gòu)房喜宴等五重大禮。購(gòu)買(mǎi)其他房型還有不同程度的優(yōu)惠。富力又一城也推出了類(lèi)似的回饋活動(dòng)。而這一回饋的力度為北京近年來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)所罕見(jiàn)。分析人士認(rèn)為,“富力地產(chǎn)希望借此追求更高的資金周轉(zhuǎn)效率,這是上市公司的路數(shù)之一?!?

  從2007年初開(kāi)始,國(guó)內(nèi)出讓的建筑面積最大地王、占地面積最大地王、樓板價(jià)地王、總價(jià)地王、單價(jià)地王……各類(lèi)地王紀(jì)錄紛紛刷新。廣州的樓板價(jià)地王紀(jì)錄也在短短兩個(gè)月之內(nèi)刷新。

  但在地王過(guò)后,卻是難言的尷尬。以杭州為例,開(kāi)發(fā)商在七八月份經(jīng)歷了一撥搶地高潮。當(dāng)時(shí)高價(jià)競(jìng)得土地的開(kāi)發(fā)商均聲稱(chēng)要將其地塊做成高端項(xiàng)目。這直接導(dǎo)致了一段時(shí)間內(nèi)高端定位項(xiàng)目過(guò)多,市場(chǎng)難以及時(shí)消化。杭州一位開(kāi)發(fā)商稱(chēng):“如果按照當(dāng)初拿地時(shí)定的預(yù)售價(jià)格能賣(mài)出去,那應(yīng)該還沒(méi)有太大問(wèn)題,就怕現(xiàn)在這個(gè)價(jià)格賣(mài)不出去了。”

  一方面是銷(xiāo)售速度的放緩,另一方面,卻是銀行信貸資金的緊縮?!斑m度從緊”的信貸政策已基本沒(méi)有懸念?!皼](méi)有任何一個(gè)開(kāi)發(fā)商還抱著僥幸心理。趁著現(xiàn)在年初,還有貸款額度,大家都多想辦法多搶一點(diǎn)。到下半年,什么辦法都沒(méi)有?!?

  2007年,北京北辰實(shí)業(yè)股份有限公司(601588,以下簡(jiǎn)稱(chēng)“北辰”)和北京城開(kāi)聯(lián)合體一擲92億元,在長(zhǎng)沙拿下了一塊“中國(guó)地王”。北辰要分擔(dān)約73.6億的地價(jià),和該公司82億元左右的凈資產(chǎn)規(guī)模相差無(wú)幾,而這直接導(dǎo)致北辰2007年三季報(bào)的每股現(xiàn)金流量從中報(bào)的-0.21元/股變成了-2.43元/股。

  按照北京師范大學(xué)教授鐘偉的報(bào)告,假定開(kāi)發(fā)商的土地投資額大約占據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)余額的33%,占據(jù)企業(yè)總負(fù)債余額的50%,占據(jù)開(kāi)發(fā)商歷年累計(jì)土地投資額的40%。那么結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)500強(qiáng)的總資產(chǎn)、負(fù)債規(guī)模及其行業(yè)占比情況,大致估算到2006年底,沉淀在土地上的資金大約為3萬(wàn)億。

  鐘偉在接受記者采訪時(shí)表示,近年來(lái)房?jī)r(jià)每年高達(dá)15%的增幅,是地產(chǎn)上市公司不惜展開(kāi)“世紀(jì)豪賭”的主要?jiǎng)恿?。前述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,在2003年—2004年,不少開(kāi)發(fā)商為了應(yīng)付“8·31大限”而補(bǔ)繳土地出讓金,占用了其開(kāi)發(fā)款項(xiàng),以至于資金緊缺。在一段時(shí)間內(nèi),尋找與外資基金的合作十分盛行。但最近這兩年,土地供應(yīng)的緊缺、房?jī)r(jià)的飛速上漲,使得開(kāi)發(fā)商的日子越來(lái)越好過(guò),土地?cái)?shù)倍升值,“把一些開(kāi)發(fā)商的胃口慣壞了,好了傷疤忘了痛?!倍绻y行信貸的從緊政策持續(xù)下去,銷(xiāo)售放緩跡象沒(méi)有得到較大改善的話(huà),對(duì)于資金短缺的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),土地收回的政策,很可能不再只是田里豎立的稻草人。



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結(jié)構(gòu)注釋

 
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