主題：2008：“地主”危情

　“有些城市不是沒有地，而是沒用好地?！?

　　在2008年1月30日召開的全國國土資源管理工作會議上，國土部部長徐紹史將“依法查處閑置囤積土地現(xiàn)象，嚴厲打擊炒地行為”列入國土部2008年的工作部署之一。國土部要求各地在4月底完成閑置土地的清理，6月底前全面完成處置工作。

　　誰最有可能被真正“清理”？

　　“到底誰是中國最大的地主？”

　　近段時間，伴隨著國務院關于節(jié)約集約用地的通知出臺，“土地閑置一年不開發(fā)收取20%閑置費，兩年不開發(fā)無償收回”的政策重申后，“囤積土地”和“炒地”這兩個詞成了熱點話題。中國建設銀行研究部的一份2007年《下半年經(jīng)濟金融形勢分析與預測》報告顯示：2001年初至2007年5月份，房地產(chǎn)開發(fā)商累計購置土地面積21.62億平方米，但實際僅開發(fā)完成12.96億平方米，不足購置面積60%，相當數(shù)量的土地被囤積和倒賣。而部分土地儲備名列前茅的上市公司成了關注焦點。以5000萬平方米土地儲備稱雄的碧桂園控股有限公司（2007.HK，以下簡稱“碧桂園”）的開發(fā)模式更是一度遭到了“囤地”的質(zhì)疑。

　　截至2007年9月，碧桂園土地儲備5400萬平方米，已獲土地證的達3700萬平方米。從擁有土地使用權證的土地規(guī)模來看，碧桂園可謂中國當之無愧的地王。

　　在2007年年底各地紛紛傳出多個重點城市房地產(chǎn)市場量價齊跌，面臨拐點之時，聯(lián)想到2007年七八月份上市公司融資后掀起的一場 “圈地”運動，令人捏一把汗。

　　兩周前，北京國土局長安家盛在接受記者采訪時表示，“北京目前正在清查閑置土地。規(guī)定早就有，但以前沒有實際征收，在今后的工作中要加以推進。”針對北京師范大學教授鐘偉此前公布的囤地報告，安家盛表示，“實際數(shù)據(jù)比那個估算數(shù)據(jù)要小很多。只有那種開發(fā)商真正在資金上出了問題，或者故意囤地，才會受到收取閑置費或者收回土地的處理?！?

　　目前，閑置土地的處理細則還在出臺過程中。一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱，“故意囤地”的行為不好區(qū)分。在房地產(chǎn)行業(yè)，滾動開發(fā)是一種正常的經(jīng)營手段，“大盤通常都是分期開發(fā)，一期的周期一般都要一年以上，那么第二期、第三期如果是一年以后開發(fā)，要不要收閑置費？”

　　即使不是滾動開發(fā)，也有多種方式來規(guī)避。該人士透露，“地質(zhì)結構太復雜、涉及軍用纜線、產(chǎn)權不清晰……如果想找理由，總能找到的，可以向上打報告申請辦理許可證延期。尤其對于一些小城市招商引資請過來的大牌開發(fā)商，當?shù)卣曋疄椤斏駹敗?，政策上就會給予綠燈?！?

　　因此，開發(fā)商出現(xiàn)資金問題導致的“閑置土地”，在很大程度上將成為清理的主體。

　　“爭論誰是最大的地主，這個問題是完全沒有意義的。在朝外公園拿10畝地可能比張家界1000畝地還貴。況且如果按土地面積算，恐怕信達資產(chǎn)管理才是中國最大的地主。”

　　該人士認為，閑置土地政策對房地產(chǎn)公司的影響大不大，要看在開發(fā)商土地上沉淀了多少錢，尤其是在項目銷售放緩、價格出現(xiàn)波動的市場條件下，那些土地儲備量大而資金短缺的開發(fā)商值得關注。

　　我們不難發(fā)現(xiàn)，受房地產(chǎn)市場波動影響最大的，遠非碧桂園這樣的公司。

　　錢、地之間的較量

　　在近幾年掀起的一輪又一輪“圈地”狂潮中，各種地王紀錄的刷新者當中始終沒有碧桂園的身影。只因其主攻方向不是這個路數(shù)。碧桂園的地塊大多在城郊區(qū)域，土地成本占平均售價的比例一直維持在7%－8%。在近5個月，碧桂園以40億拿到了2300萬平方米的土地，平均樓面地價174元/平方米。

　　比較碧桂園和萬科企業(yè)股份有限公司（000002，以下簡稱“萬科”）的財務數(shù)據(jù)我們可以發(fā)現(xiàn)，萬科2007年的資產(chǎn)周轉率略有下降，而碧桂園持續(xù)上升。公告資料顯示，碧桂園2006年的分紅額達到25.14億元，若扣除高額分紅影響，2006年總資產(chǎn)周轉率為0.50，凈資產(chǎn)周轉率為2.52。

　　通過快速開發(fā)銷售，碧桂園的預收賬款占總負債的比例遠遠高于萬科。2006年，碧桂園以15億的凈資產(chǎn)支持40億有息債務，萬科以149億凈資產(chǎn)支持133億有息債務。

　　此外，萬科的經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為負值，而碧桂園經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正。2006年38億的預收賬款導致經(jīng)營性凈現(xiàn)金流達35億，融資性凈現(xiàn)金流為負32億，主要是因為年底25億的股東分紅。

　　而在幾家“大地主”當中，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司（2777.HK，以下簡稱“富力地產(chǎn)”）更是值得關注。分析人士表示，“一方面在各地高價拿了幾塊地，包括以18729元/平方米刷新廣州住宅樓面地價紀錄的白云區(qū)云祥路地塊。另一方面還在廣州、北京等地開發(fā)五星級酒店等商業(yè)地產(chǎn)項目，而這些投入較大的持有型物業(yè)，由于不通過直接銷售回籠資金，因此短期內(nèi)的周轉效率就可能因此放緩。”在轉型為持有型地產(chǎn)商的過程中，比之純粹的制造型開發(fā)商壓力尤為明顯。

　　2007年上半年，富力地產(chǎn)在上海、昆山、天津、海南及沈陽共購入七幅土地，總建筑面積約274.3萬平方米。截至2007年6月30日，富力地產(chǎn)所擁有的土地儲備達約3113.3萬平方米，其中約1043.3萬平方米土地正在等待批核及辦理登記手續(xù)。

　　2007年末，富力地產(chǎn)在北京的兩個項目打出了“新春回饋”的廣告：購買富力桃園C11棟3單元戶型，贈送奧迪車一輛，價值288888元(直接沖抵房款)，另有免10年物業(yè)管理費、贈全額購房契稅、購房維修基金、全額購房印花稅、價值2777元購房喜宴等五重大禮。購買其他房型還有不同程度的優(yōu)惠。富力又一城也推出了類似的回饋活動。而這一回饋的力度為北京近年來的房地產(chǎn)市場所罕見。分析人士認為，“富力地產(chǎn)希望借此追求更高的資金周轉效率，這是上市公司的路數(shù)之一?！?

　　從2007年初開始，國內(nèi)出讓的建筑面積最大地王、占地面積最大地王、樓板價地王、總價地王、單價地王……各類地王紀錄紛紛刷新。廣州的樓板價地王紀錄也在短短兩個月之內(nèi)刷新。

　　但在地王過后，卻是難言的尷尬。以杭州為例，開發(fā)商在七八月份經(jīng)歷了一撥搶地高潮。當時高價競得土地的開發(fā)商均聲稱要將其地塊做成高端項目。這直接導致了一段時間內(nèi)高端定位項目過多，市場難以及時消化。杭州一位開發(fā)商稱：“如果按照當初拿地時定的預售價格能賣出去，那應該還沒有太大問題，就怕現(xiàn)在這個價格賣不出去了。”

　　一方面是銷售速度的放緩，另一方面，卻是銀行信貸資金的緊縮。“適度從緊”的信貸政策已基本沒有懸念?！皼]有任何一個開發(fā)商還抱著僥幸心理。趁著現(xiàn)在年初，還有貸款額度，大家都多想辦法多搶一點。到下半年，什么辦法都沒有?！?

　　2007年，北京北辰實業(yè)股份有限公司（601588，以下簡稱“北辰”）和北京城開聯(lián)合體一擲92億元，在長沙拿下了一塊“中國地王”。北辰要分擔約73.6億的地價，和該公司82億元左右的凈資產(chǎn)規(guī)模相差無幾，而這直接導致北辰2007年三季報的每股現(xiàn)金流量從中報的-0.21元／股變成了-2.43元／股。

　　按照北京師范大學教授鐘偉的報告，假定開發(fā)商的土地投資額大約占據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)余額的33％，占據(jù)企業(yè)總負債余額的50％，占據(jù)開發(fā)商歷年累計土地投資額的40％。那么結合房地產(chǎn)行業(yè)500強的總資產(chǎn)、負債規(guī)模及其行業(yè)占比情況，大致估算到2006年底，沉淀在土地上的資金大約為3萬億。

　　鐘偉在接受記者采訪時表示，近年來房價每年高達15%的增幅，是地產(chǎn)上市公司不惜展開“世紀豪賭”的主要動力。前述業(yè)內(nèi)人士認為，在2003年—2004年，不少開發(fā)商為了應付“8·31大限”而補繳土地出讓金，占用了其開發(fā)款項，以至于資金緊缺。在一段時間內(nèi)，尋找與外資基金的合作十分盛行。但最近這兩年，土地供應的緊缺、房價的飛速上漲，使得開發(fā)商的日子越來越好過，土地數(shù)倍升值，“把一些開發(fā)商的胃口慣壞了，好了傷疤忘了痛?！倍绻y行信貸的從緊政策持續(xù)下去，銷售放緩跡象沒有得到較大改善的話，對于資金短缺的開發(fā)商來說，土地收回的政策，很可能不再只是田里豎立的稻草人。



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